Asumisoikeusjärjestemä

Heikki Typpö:

Asumisoikeusjärjestelmän olemus

Asuntojen tuotanto, kuten mikä tahansa tavaratuotanto kapitalismissa on pääoman arvonlisäystä ja voiton tavoittelua. Osa tuotetuista asunnoista kulutetaan omistusasuntoina ja toinen osa vuokra-asuntoina asukkaiden taloudellisen luokkajaon mukaisesti. Osalta vuokra-asukkaistakin saattaa löytyä pienessä määrin sellaista rahaa, jolla ei voida ostaa omistusasuntoa, mutta joka voidaan houkutella asunnottomuuden ja mielikuvien avulla suuren rahan luokse. Tätä tehtävää varten on kehitetty nykyinen suomalainen asumisoikeusjärjestelmä.

Keskustelua pitäisi käydä siitä, kuinka ja miksi asumisoikeusjärjestelmä Suomessa kehittyi alun perin osuustoimintamuodosta osakeyhtiömuotoon. Kuvastaako tämä oikeistolaisuuden ja virkavaltaisuuden kasvua viime vuosituhannen Suomessa? Asumisoikeusmaksuista tehtiin ilmainen riskiraha persaukisen virkamieskunnan himoitsemalle yritystoiminnalle. Tekosyynä tai perusteluna yrityspuuhastelulle käytettiin sosiaalisen asuntotuotannon vastustamatonta leimaa. Ongelmana on kokoajan ollutkin asumisoikeusmaksun luonne. Se ei oikein sovellu porvarillisten talouskäsitteiden muottiin, ja sitä on vaikea sisällyttää kirjanpitolain mukaisesti yhtiöiden taseisiin. Koska asumisoikeusmaksu muistuttaa enemmänkin lahjomaa tai suojelurahaa, kuin riskipääomaa, sen laillistaminen virkamiesyritysten käytettäväksi omana pääoma on tuottanut vaikeuksia.

Helsingin asumisoikeus Oy:n tapauksessa toistuu Sonera pienoiskoossa. Vaikka Hason toimitusjohtajaa ei voikaan verrata Relanderiin, niin Hasonkin Tapauksessa demokraattisen hallinnon piirissä ollut kunnallinen lautakunta osakeyhtiöitettiin demokraattisen päätäntävallan ulottumattomiin. Virkamiehet luovuttivat kuntalaisten varoilla aikaan saadun asuntotuotannon hallintojärjestelmän yksityisen yrityksen määräysvaltaan. Lopullisen muotonsa tämä järjestelmä saa ilmeisesti siinä vaiheessa, kun asumisoikeusjärjestelmä ulotetaan yksityisten rakennusfirmojen asuntotuotantojärjestelmäksi. Uusi lakihan tähtää juuri siihen.

Kuten tunnettua porvarillisen periaatteen mukaan sijoitus yleensä tuo joko omistuksen tai korkotulon. Kaikkeen sijoitukseen liittyy tietenkin aina tietty riski menettää sijoitettu raha, jos huonosti käy. Ao-maksu on siitä erikoinen sijoitus, että se ei tuo omistajuutta eikä korkoa, mutta riski siihen sisältyy; pahimmassa tapauksessa asukas voi menettää pienen sijoituksensa. Tässä mielessä ao-maksu on määräajaton laina, jonka vastineeksi ei ole saatu minkäänlaisia vakuuksia. Ao-maksu muodostaa ao-yhtiön riskirahoituksen, joka asukkaan on maksettava, mutta josta hän ei saa rahallista korvausta tai muuta hänelle tulevaa hyötyä. Maksu on yhtiölle pimeää rahaa, josta sille ei ole kuluja eikä velvollisuuksia. Se on eräänlainen määrä-ajaton, jopa asukkaan elämäniän pituinen laina ilman vakuuksia, ja indeksistä huolimatta lainan arvo pienenee koko ajan.

Ao-yhtiön (kuten Hason) taseissa ao-maksu kirjataan ilmeisesti vastoin hyvän kirjanpidon periaatteita: Sitä ei kirjata vieraaksi pääomaksi, koska sitähän ei lyhennetä. Ja sitä ei lyhennetä sen vuoksi, koska se ei ole laina, jolle maksettaisiin korkoa. Se ei ole myöskään yhtiön omistajien omaa pääomaa, eikä siten voi edusta yhtiön omarahoitusosuutta, koska se tulee yhtiön ulkopuolisilta ihmisiltä. Vaikea sitä on tulkita myöskään jäsenmaksuksi, koska se on erisuuruinen eri asukkaille. Ei se voi olla myöskään vero, sillä verolaeista ei löydy asumisoikeusveroa. Vakuutuskaan se ei voi olla, sillä vakuutuksella yleensä pyritään turvaamaan vallitsevan tilanteen onneton ja odottamaton muutos, ja asunnottomuus, joka edeltää asumisoikeusmaksua, ei täytä vakuutuksenoton tunnusmerkistöä. Asumisoikeusmaksu maksetaan etukäteen, jotta saataisiin puuttuva hyödyke: vuokra-asunto. Kaikista eniten asumisoikeusmaksu muistuttaa eräänlaista voitelua, laillista lahjontaa tai suojelurahaa. Mutta Suomessahan ei pitäisi olla korruptiota eikä virallista mafiaa. Mikä se sitten on? Kas siinä kysymys.

Asukkaat ovat yhtiön "äänettömiä" riskirahoittajia ja samalla yhtiön asiakkaita. Asumisoikeusmaksulla heidät on sidottu kantamaan yhtiön jatkuvasti kasvavat menot perusteettomina vuokrankorotuksina virkamiesten laajentaessa loputtomasti asuntotuotantoa asiakkaittensa riskirahoituksen turvin. Pisteytysjärjestelmän avulla rakennuskustannukset ja tontinvuokrat tasataan yhtiön kaikissa kiinteistöissä, ja tämä takaa jatkuvat vuokrankorotukset vanhoille vuokralaisille. Näin asumisoikeusyrityksissä asukkaita kohdellaan eriarvoisesti.

Asukkaiden ulkopuolinen eli virkamiesten ylläpitämä asumisoikeus-yhtiö, kuten Haso Oy, on rakenteeltaan kovin ristiriitainen järjestelmä. Sen olemassaolosta ovat vastuussa maamme koko poliittinen järjestelmä, joka on alun pitäen ruotsalaisesta järjestelmästä laatinut oman sovellutuksensa, ja "rikastuttanut" sovellutustaan erikoisella pisteytysjärjestelmällä. Sen Tarkoituksena on, kuten sanottu, "tasata" jatkuvasti laajenevan yhtiön eri kiinteistöjen erilaiset tontti- pääoma ja kunnossapitokulut kaikkien asukkaiden kesken:

· Pisteytysjärjestelmä antaa kaupungille lähes rajattomat mahdollisuudet pelata tonttien hinnoilla yksityisten markkinoiden esimerkkiä noudattaen. Laakavuorenrinteen osalta tontin vuokra on noussut 11 vuodessa 18-kertaiseksi. Tuona aikana Haso Oy on laajentunut kahdesta (Itärinteestä ja Laakavuorenrinteestä) 48 erilliseksi kiinteistökohteeksi.

· Pisteytysjärjestelmä on vuokrankorotusautomaati vanhemmille kiinteistöille sen vuoksi, että uudet kohteet ovat rakennuskustannuksiltaan aina kalliimpia ja kalliimpia.

· Pisteytysjärjestelmä tasoittaa kalliimmalla alueella, kalliimmin rakenettujen ja korkeampitasoisten kiinteistöjen vuokrat kohtuullisemmaksi halvenpien kiinteistöjen vuokria korottamalla. Tässä Haso toimii perustuslain vastaisesti kohtelemalla ihmisiä epäyhdenvertaisesti.

· Isännöitsijä Harri Lyytikäinen, joka toimii Helsingin kaupungin ja Hason antamalla mandaatilla, toteuttaa pisteytysjärjestelmän tuottamaa vuokrankorotuspolitiikkaa ja lyö laimin vanhojen kiinteistöjen välttämättömiä peruskorjauksia, koska rahaa tarvitaan yhä laajenevaan uusien asuntojen rakentamiseen. Saman aikaisesti kun vanhojen vuokralaisten vuokrat nousevat, asumistaso niissä laskee kiinteistön rapautuessa. Kiinteistön hoito-ohjelmassa hyväksyttyjä peruskorjauksia lykätään, koska kerättyä peruskorjausrahaa, joka on sijoitettu uustuotantoon, ei pystytä ottamaan käyttöön. Välttämättömiä korjauksia rahoitetaan vuokrankorotuksilla, koska ne eivät yhtiön mukaan ole peruskorjauksia vaan kiinteistöjen "määräaikaishuoltoon" liittyviä korjauksia, kuten he sanovat.

Isännöitsijä Lyytikäisen puheet "määräaikaishuollosta" ovat pisteytysjärjestelmän mahdollistamaa peliä, jolla halutaan kiistää vanhimpien kiinteistöjen peruskorjauksen tarve, jota varten rahaa on kerätty. Kuka sitä paitsi vetää rajan "määräaikaishuollon" ja peruskorjausten välillä, varsinkin kun ensimmäinen määräaikaishuolto tapahtuu vasta 12 vuoden jälkeen asunnon käyttöönotosta. Jos peruskorjauksilla tarkoitetaan esim. putkiremonttia, niin se tulee ehkä 30 vuoden kuluttua, jolloin me kaikki olemme jo tuhkana. Puheet määräaikaishuollosta ovat tietenkin Hason hallituksen ja sen puheenjohtajan antamia selityksiä, jotta keräämämme remonttirahasto, joka luotiin peruskorjauksia varten, voidaan käyttää uusien kohteiden rahoitukseen ja muuhun "parempaan" tarkoitukseen.

Ongelmien ratkaisu

Helsingin asumisoikeusjärjestelmän ongelmien ratkaisu vaatii rakenteellisia uudistuksia. Asukkaiden ulkopuolinen hallintaorganisaatio ei toimi eikä tule toimimaan asukkaita tyydyttävällä tavalla sisäisen ristiriitaisuutensa vuoksi. Uhkaamassa on koko järjestelmän ajautuminen kriisiin sen seurauksena, että asumisoikeusasunnot eivät mene kaupaksi korkean vuokran ja asumisoikeusmaksun yhteenlasketusta vaikutuksesta. Jo nyt on olemassa liian suuri määrä myymättömiä asuntoja. Tämän kehityksen loppupäässä on Hason konkurssi, jossa ao-maksut menetetään velkojien hyväksi, kuten konkurssissa yleensä käy yhtiön riskirahoituksena toimivalle pääomalle.

Asumisoikeusjärjestelmä on organisoitava kiireellisesti osuuskuntamuotoiseksi hallintajärjestelmäksi, jossa kukin kiinteistö muodostaa oman osuuskunnan. Vain osuuskunta pystyy säilyttämään asumisoikeusjärjestelmän sosiaalisen luonteen ja tekemään siitä aidon vaihtoehdon omistusasunto- ja vuokra-asuntojärjestelmille. Osuuskuntapohjalla toimiva ao-järjestelmä on turvallisempi ei ainoastaan asukkaille vaan myös lainoittajille. Keräämillään vuokravastikkeilla osuuskunnat maksavat koko ajan lainoja takaisin rahoittajille, eikä siten, kuin Laavuorenrinteen tapauksessa tällä hetkellä on käynyt. Lainoja ei ole maksettu 11 vuoden aikana enempää kuin mitä kahdessa vuodessa voitaisiin maksaa nykyistä maksuohjelmaa noudattaen.

Laakavuorenrinteen vuokravastikkeisiin on kuitenkin kokoajan sisältynyt pääomakulujen osa, mutta sillä ei ole maksettu Laakavuoren kiinteistöön sidottuja lainoja, vaan se on käytetty muiden, uudempien kiinteistöjen lainojen lyhennyksiin.

Suomessa on tuhatmäärin kahden kerrostalon kokoisia asunto-osakeyhtiöitä, ja ne hoitavat asiansa hyvin. Miksei myös saman kokoinen asunto-osuuskunta pystyisi tekemään samoin?

Haso-kummallisuuksia keskustelun pohjaksi

Helsingin asumisoikeus Oy on perustettu 28.10.1992. Yhtiön vähimmäispääomaksi ilmoitetaan 30 000 mk (n. 5000 €) ja enimmäispääomaksi 120 000 mk (n. 20 000 €). Osakkeen arvo määritellään 100 mk:si (eli alle 20 € kpl).

Vuoden 2003 lakiuudistuksen mukaan vähimmäispääoman tulee olla 8000 euroa.

· mikä osakepääoma todellisuudessa on tällä hetkellä?

· millä osakepääoma on rahoitettu? Jos rahoituksen on suorittanut Helsingin kaupunki verovaroistaan, niin onko osakepääoma kenties palautettu Haso Oy:stä takaisin kaupungille?

· kuka osakkeet tällä hetkellä omistaa?

Asumisoikeusyhtiöiden kummallisuuksia on edellä mainittu asumisoikeusmaksu, jonka jokainen asukas taloon muuttaessaan joutuu suorittamaan. Sen jälkeen asukkaita kohdellaan tavallisina vuokralaisina.

Tiedämme, että asumisoikeusmaksun suuruus vastaa yhtiöiden lainansaannin ehtona olevaa omarahoitusosuutta, riskirahaa. Porvarillisten periaatteiden mukaan kapitalismissa juuri riskiraha antaa sijoittajalle omistusoikeuden yhtiöön. Jos asumisoikeusmaksusta maksettaisiin korko, kysymyksessä olisikin tavallinen laina eikä riskiraha.

Asumisoikeusmaksusta ei siis makseta korkoa, eli se on riskirahaa, jonka pitäisi tuoda sijoittajalle sitä vastaava omistusoikeus yhtiöön. Näin ei kuitenkaan ole. Raha tosin palautetaan entisen suuruisena (indeksikorotus vain säilyttää luovutushetken arvon) asukkaalle vuokrasuhteen päättyessä. Asumisoikeusmaksun lisäksi maksetaan erikseen vuokratakuu (2:n kk:n vuokra), joten asumisoikeusmaksulla ei ole sitäkään tehtävää, vaan jokin muu tarkoitus.

· miksi yhtiö ei ole määritellyt asumisoikeusmaksun luonnetta ja tehtävää?

· miten asumisoikeusmaksu soveltuu kapitalismin porvarillisiin periaatteisiin?

· onko asumisoikeusmaksu korruptiomaksu eli lahjoma vai suojeluraha kuten mafiajärjestöt edellyttävät?

· onko se vain keinottelua asunnottomien hädällä eli loismaisen kapitalismin ilmentymä?

· jos se ei ole mikään edellisistä, sen täytyy olla omistajuuden antava omarahoitusosuus.

Uusi vuonna 2003 uudistettu asumisoikeuslaki ei anna vastausta näihin kysymyksiin, mutta se määrittelee kyllä omistajat, ja me olemme niiden ulkopuolella:

"1 a § (14.2.2003/127)

Asumisoikeustalojen omistajat

Asumisoikeustalon omistajina voivat olla seuraavat yhteisöt tai säätiöt:

1) 1 §:ssä mainittujen lakien mukaiset omistajat;

2) jollei 2 momentista muuta johdu, sellaiset osakeyhtiöt, säätiöt tai asumisoikeusyhdistykset, joiden tarkoituksena on tarjota tässä laissa tarkoitettuja asumisoikeuksia omistamassaan yhdessä tai useammassa talossa.

Edellä 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetun osakeyhtiön osakkeenomistajina voi olla vain kuntia, kuntayhtymiä tai muita julkisyhteisöjä taikka sellaisia yhteisöjä tai säätiöitä, joiden tarkoituksena on olla osakkaana omistajayhteisössä aikaansaadakseen tässä laissa tarkoitettua toimintaa.

Asumisoikeustalon omistava yhteisö tai säätiö voi myös harjoittaa toimintaa taikka olla osakkaana tai jäsenenä muussa yhteisössä tai säätiössä, jonka tarkoituksena on tuottaa tässä laissa tarkoitettuun toimintaan liittyviä palveluja.

Pakkohuutokauppaostajan velvollisuudesta täyttää tässä laissa säädetyt omistajuuden edellytykset säädetään 49 §:ssä.

1 b § (14.2.2003/127)

Osakeyhtiö asumisoikeustalon omistajana

Asumisoikeustalon omistavan osakeyhtiön osakepääoman on oltava vähintään 8 000 euroa. Jos yhtiön omistuksessa ei ole muita asumisoikeustaloja kuin 3 §:n 3 momentissa tarkoitettuja, osakepääoman on oltava vähintään 80 000 euroa.

Asumisoikeustalon omistavat osakeyhtiöt ovat aina yksityisiä osakeyhtiöitä."

----------

Hason toimitusjohtajana eli isännöitsijänä on isännöintipalveluja Hasolle myyvän yhtiön omistaja. Herää kysymys:

· onko toimitusjohtajalla jääviysongelmaa?

· kumman yhtiön etu on päällimmäisenä?

· entä miten käy palvelun tarjoajien kilpailuttaminen?

Uusitun lain 16 §:n viimeisessä momentissa määritellään, kuinka asumisoikeusyhtiön ja palveluja myyvän yhtiön suhteet tulisi järjestää:

"Yhteisön on kilpailutettava keskeiset ja arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä käyttövastiketta. Jos palvelusopimuksen arvo ilman arvonlisäveroa ylittää 20 000 euroa, se on kilpailutettava, jollei ole erityistä syytä olla tekemättä niin tai muusta laista muuta johdu."

--------

Helsingin kaupunki on vuokrannut Hasolle Laakavuorentie 14 tontin, jonka alkuperäinen vuokra oli 1.1.1994 alkaen 18 860 mk (n. 3170 €). Nyt samainen tontinvuokra on 40 516 €. Kymmenen vuoden jälkeen tontin vuokra on 13-kertainen. Että kyllä se kaupunkikin osaa nyhtää.

Vuoden 1999 alusta voimaan tullut pisteytysjärjestelmä, jolla tasataan tontinvuokria ja pääomakuluja, saattaa asukkaat perustuslain vastaisesti eriarvoiseen asemaan. Esimerkiksi Jollaksessa olevan kiinteistön tontinvuokra ja pääomakulut tekevät yhteensä 12.64 € / asuntoneliö. Haso-yhtiön muiden kiinteistöjen asukkaat tasoittavat neliövuokrasta yli puolet eli 6.91 euroa neliöltä. Näin Jollaksen neliövuokrissa pääomien osuus on vain 5.73 € per neliö.

Jollas on aivan omassa luokassaan. Muutamia euron ylittäviä kompensaatioita löytyy, mutta yleisesti kompensaatiot ovat alle euron. Voidaan siis sanoa, että koko pisteytysjärjestelmä tehtiin pääasiassa Jollasta varten. Miten erinomaista väkeä siellä mahtaakaan asua?

· miksi yleishyödyllinen yhtiö rakentaa niin kalliita taloja, että se joutuu maksattamaan ne muilla asukkailla? Onko tässä noudattu kohtuullisuuden periaatetta, kuten aravalaki edellyttää:

· "Aravalainoitettavien asuntojen on oltava asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja asuinympäristöltään toimivia sekä uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparantamiskustannuksiltaan samoin kuin ylläpito- ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisia."

· "Kielletyt toimenpiteet: Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu 39 §:ssä tarkoitettu yhdistyksen edustaja ei saa ryhtyä sellaiseen oikeustoimeen tai muuhun toimenpiteeseen, joka on omansa tuottamaan yhdistyksen jäsenelle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhdistyksen tai sen jäsenen kustannuksella."

· perustuslaki sanoo, että kaikkia ihmisä on kohdeltava tasa-arvoisesti?

· onko tutkittu pisteytysjärjestelmän (perustus-) lainmukaisuutta?

· kuinka pisteytysjärjestelmää sovelletaan konkreettisesti käytäntöön?

· pisteytysjärjestelmä perustuu asumisoikeuslain 16 §:ään

"Käyttövastike ja sen maksaminen

16 §

Käyttövastikkeen määräytyminen

Asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta.

Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot.

Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden tulee lisäksi olla sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Käyttövastike voi määräytyä niin, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala taikka veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus tai käyttö. (28.11.1994/1073)

Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

Ympäristöministeriö voi vahvistaa käyttövastikkeita määrättäessä noudatettavat yleiset perusteet. (17.12.1993/1195) "

"16 a § (14.2.2003/127)

Käyttövastikkeilla katettavat menot

Käyttövastikkeilla voidaan kattaa yhteisön menoja, jotka aiheutuvat muun muassa:

1) kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta;

2) kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta;

3) perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö, rakennus tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia;

4) yhteisölle lain mukaan kuuluvista velvoitteista;

5) varautumisesta 2 ja 3 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin ja 4 kohdassa tarkoitettuihin velvoitteisiin;

6) 48 §:ssä tarkoitetulle asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta, joka ei saa ylittää 360 päivän mukaan lasketun 12 kuukauden euriboria enempää kuin viidellä prosenttiyksiköllä, jollei muusta laista muuta johdu;

7) 16 b §:ssä tarkoitetusta osingosta tai hyvityksestä.

Yhteisön on laadittava laskelma, josta käy ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja mitä menoeriä varten niitä on seuraavalla tilikaudella tarkoitus periä."

----------

Kun Hason papereista kävi ilmi, että yhtiössä on paljon myymättömiä asuntoja eli tyhjillään olevia huoneistoja, joiden heikko kunto on ollut osasyy asuntojen tyhjilleen jäämiseen. Laissa on myös tästä omat määräykset.

"Huoneiston kunto ja kunnossapito

Asumisoikeuden haltijan saadessa huoneiston hallintaansa huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin asumisoikeuden haltija kohtuudella voi edellyttää ottaen huomioon sopimuksen sisältö, huoneiston ikä, paikalliset asunto-olosuhteet sekä muut seikat.

Talon omistajan on myös asumisoikeuden haltijan hallinta-aikana pidettävä huoneisto 1 momentissa tarkoitetussa kunnossa."

--------

Meillä vuokralaisilla on oikeus saada Hasosta tietoja riittävästi, jotta tietäisimme, mitä meidän kukkaromme varaan suunnitellaan.

"Asumisoikeuteen perustuvat osallistumisoikeudet

Asumisoikeuden haltijalla ja hänen kanssaan asumisoikeusasunnossa asuvalla on oikeus osallistua asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon ja päätöksentekoon sekä saada sitä varten tietoja vähintään siinä laajuudessa kuin yhteishallinnosta vuokrataloissa annetussa laissa (649/1990) säädetään.

Mitä 1 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos talon omistaa asumisoikeusyhdistys. Asumisoikeuden haltijan ja häneltä oikeutensa johtavan oikeuksista osallistua asumisoikeusyhdistyksen päätöksentekoon säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa"

---------

Kuten eri yhteyksissä olemme todenneet, asumisoikeusmaksun määrittely, luonne ja tarkoitus on sekä laissa että myös käytännössä epäselvä ja ristiriitainen. Kuten sanottu laki ei tee selvitystä tuosta asiasta, mutta sanoo, kuinka asumisoikeusmaksuihin tulee "omistajayhteisöissä" suhtautua:

"Talojen rakentamis- ja hankintavaiheesta perittyjen asumisoikeusmaksujen merkintä taseeseen

Kun talon omistajan taseessa pääoma jaotellaan omaan ja vieraaseen pääomaan 3 §:ssä tarkoitetun hankinta-arvo-osuuden kattamista varten, talonomistajayhteisölle tai -säätiölle suoritetut asumisoikeusmaksut merkitään taseeseen erilliseksi eräksi omaan pääomaan. Jos omistaja on osakeyhtiö, nämä asumisoikeusmaksut merkitään erilliseksi eräksi vapaaseen omaan pääomaan."

Näin laki. Meille lähetetyssä budjetissa tulisi olla myös pääomatase mukana.

Kuten sanottu Haso Oy pitää meiltä keräämiään asumisoikeusmaksuja "vapaana omana pääomanaan" kysymättä meiltä lainkaan kuinka niitä käytetään. Luulen, että tämä on Euroopan ihmisoikeusjulistuksen sekä Suomen perustuslain vastainen menettely. Suomen eduskunnan laatimien lakien valmistelutyö on viime vuosina havaittu heikkotasoiseksi ja ammattitaidottomasti suoritetuksi työksi. Asumisoikeuslakien valmistelijat eivät ole ymmärtäneet säätämiensä normien syvällisiä seurauksia. Osavastuu tästä on myös misseistä, urheilijoista ja muista viihdejulkkiksista koostuvalla eduskunnalla, joka päästää käsiensä läpi lakeja, joiden sisältöä he eivät ymmärrä.

Mellunmäessä

20.11.2004

Heikki Typpö

Haso Oy:n hallitukselle:

Kannanotto asumisoikeuslain muuttamiseen

Liite pöytäkirjaan

Asumisoikeusasuminen ymmärretään useasti omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimuotona. Asumisoikeusasukas on vuokralainen, mutta hänen pitää sijoittaa asunnon saannin yhteydessä asumisoikeusyhtiöön riskipääomaa eli omarahoitusosuutta vastaava n. 15 % suuruinen asumisoikeusmaksu (10 vuotta sitten se oli yleisesti 10%).

Omistusoikeus as-oikeustaloissa on ristiriitaisesti määritelty.

Vuokra-asumiseen tarkoitetun kiinteistön omistaa se, joka sen rakentamisen on rahoittanut. Hän vastaa riskeistä ja hyötyy voitoista. Vuokralaisen ja omistajan suhteita säätelee huoneenvuokralaki. Vuokra-asumiseen ei tältä osin sisälly mitään epäselvää omistajuuden suhteen.

Omistusasumista säätelee puolestaan asunto-osakeyhtiölaki, jonka mukaan asunnot on jaettu osakkeiksi, joita myydään ja ostetaan. Omistaja on se, joka omistaa osakkeet. Grynderivaiheesta eli omistusasuntojen rakentamisvaiheesta, samoin kuin osakkeiden myyntivaiheesta varsinaisille asuntojen omistajille on siinä omat tarkat määräyksensä.

Kuka vuokra-asunnon tai asunto-osakkeen omistaa, on siis aina selväsi osoitettavissa. Mutta kuka omistaa asumisoikeusyhtiön kiinteistöt tai erilliset huoneistot? Tämä tulisi määritellä selkeästi vallitsevan yksityistä omistusoikeutta säätelevien periaatteiden ja ennen kaikkea perustuslain pohjalta. Nykyinen omistajuus on perustuslain hengen vastainen.

Valtio, kaupunki, kunta tai rahalaitos ei periaatteessa omista asumisoikeuskiinteistöä tai sen erillistä huoneistoa, koska ne eivät ole sijoittaneet siihen riskipääomaa eli omarahoitusosuutta. Jos ja kun ne ovat osallistuneet kiinteistöjen rahoitukseen, ne saavat sijoituksilleen valtion ja markkinoiden määräämän koron. Tontti, jolle kiinteistö on rakennettu, on vuokratontti, josta peritään myös vuokraa.

Jos omistamisen kriteerinä pidetään sijoitettua omaa rahaa, riskipääomaa, niin kuin markkinataloudessa yleensä on tapana, niin ainoita omistajia ovat asumisoikeusmaksun maksaneet asukkaat.

Heitä ei kuitenkaan pidetä omistajina, vaikka asumisoikeussopimus kelpaa pantiksi rahalaitoksiin. Lainsäädännössä ja hallinnointiasiakirjoissa asumisoikeusyhtiön omistajatahoksi määritellään jokin vallankäyttäjä: kunnan organisaation jokin osa, eli joukko virkamiehiä. Vaikka omistajaksi tehty virkamies ei ole sijoittanut omia rahoja senttiäkään asumisoikeusyhtiöön, hän päättää asumisoikeusmaksun maksaneiden asukkaiden sijoittaman riskirahoituksen käytöstä kuin omista rahoistaan.

Porvarillisen yhteiskunnan yksityinen omistusoikeus ei vastaa missään tapauksessa asumisoikeusperiaatteen sisältöä. Tilanteelle on vaikea löytää vertailukohtaa omistusoikeuden historiasta. Yksityinen omistusoikeus porvarillisena periaatteena antaa täyden määräys-, käyttö- ja hallintavallan omistettuun kohteeseen, mutta kuten olemme havainneet: asumisoikeusperiaate ei sitä anna.

Feodaaliyhteiskunnassa kuningas saattoi läänittää jonkin alueen maasta suosikilleen ja tehdä hänestä aatelisherran, joka käytti valtaansa talonpoikiin ja maaorjiin aivan kuin hän olisi omistanut ne henkilökohtaisesti. Aatelisherran omistus oli täten poliittiseen valtaan perustuvaa omistusoikeutta. Tässä mielessä asumisoikeusyhtiöiden omistajataho edustaa feodalistista eikä porvarillista omistajuutta.

Stalinin pakkokollektivisoinnin yhteydessä talonpoikien pienet tilat yhdistettiin suuriksi kolhooseiksi, jolloin talonpoikien omistusoikeus tilaan katosi lopullisesti. Omistajaksi tuli etujoukkoeliitti, joka määräsi talonpoikien omaisuudesta kuin omastaan. Asumisoikeuden omistajataho menettelee periaatteessa samalla tavalla eroten kuitenkin siinä, että asumisoikeusmaksun maksaja saa sijoittamansa rahan takaisin indeksillä korotettuna, mutta summalle ei kuitenkaan makseta korkoa sijoitusajalta, kuten porvarillinen periaate edellyttäisi.

Asumisoikeusmaksu onkin lähimpänä sosialismi-aatteen 1800 -luvulla synnyttämää osuustoimintaperiaatetta, jossa osuuskunnan jäsenet sijoittavat yhteisesti sovitun summan yhteiseen osuuskuntaan. Osuuskunnan osakkaat ovat sen jälkeen täysivaltaisia jäseniä määräämään osuuskunnan toiminnasta. Asumisoikeusmuoto eroaa tuosta periaatteesta juuri siinä, että "asumisoikeus-osuuskunnan" jäsenet on "vapautettu" siitä päätös- ja hallintovallasta, mikä 1800 -luvun (ja myöhempienkin) osuuskuntien jäsenillä oli.

Asumisoikeusmaksu onkin eräänlainen korruptiomaksu, lahjoma tai suojeluraha, jonka asunnonpuutteessa oleva ihminen luovuttaa virkamiehelle saadakseen oikeuden asua vähän turvallisemmin, kuin huoneenvuokralain määrittelemä vuokralainen. Tuon suojelurahan viranomainen käyttää rahoituskokonaisuuden omarahoitusosuutena rakentaessaan ja pitäessään yllä asumisoikeuskiinteistöä. Maksetun suojelurahan oikeuttamana asunnoton saa asunnon, josta hän joutuu maksamaan vastikkeina kaikki rakentamisesta ja rakennetun kiinteistön ylläpidosta johtuvat kulut täysimääräisesti vielä siten, että rakennuskustannukset eli pääomakulut eivät koskaan kuoleudu asumisoikeusasukkaalle.

Tämä johtuu siitä, että "suojeluviranomainen" laajentaa koko ajan omaa, asukkaalle näkymätöntä toimintaa muodostamalla uusia "osuuskuntia" , jotta suojeluviranomaisen taloudellinen liikkumavara lisääntyisi. Uusien "osuuskuntien" kustannukset voivat olla ja ovatkin vanhoja kalliimpia. Lisäksi isännöintipalvelujen jatkuvasti kohoavat hinnat ja hallintoviranomaisten kohoavat palkat yms. saavat aikaan sen, että asumisoikeusasuntojen vastikkeet kohoavat jatkuvasti kuin vuokratalossa, vaikka niiden pitäisi laskea kuin omistusasunnossa.

Tämän lisäksi asumisoikeusasukkaat velvoitetaan huolehtimaan asuntokiinteistöstään kuin omastaan, tekemään talkootöinä sen, minkä vain voivat, jotta kiinteistöt pysyvät kunnossa ja hoitokulut matalana. Hyödyn tästä ottaa omistajaviranomaisena toimiva poliittisista virkamiehistä koostuva asumisoikeusyhtiö, joka häivyttää omistajuudesta heille johtuvan hyödyn kirjanpidon abstraktiseen taivaaseen. Vuokrat eivät alene.

Asumisoikeuslakia ollaan nyt muuttamassa. Ei sen vuoksi, että näin voitaisiin päästä aleneviin vuokriin tai että osuuskunnan päätösvaltaa palautettaisiin asumisoikeusosuuskunnan jäsenille. Ei, vaan sen vuoksi, että laajaksi paisunut asumisoikeustoiminta on nostanut pintaan järjestelmään sisältyviä ristiriitoja ja ongelmia, jotka omistajaviranomaisista tuntuvat kiusallisilta. He haluavat ratkaista nuo ongelmat ns. "vapailla käsillä" eli lainsäädännön antamilla oikeuksilla, jolloin he voivat myydä asumisoikeusasuntoja yksityiseen omistukseen tai vuokrata niitä tavallisina vuokrahuoneistoina kenelle vain, tai jopa luopua tarvittaessa kokonaan asumisoikeusjärjestelmästä, jos se käy omistajalle epäedulliseksi.

Kaikki nämä ongelma, joiden lakimuotoilua emme tunne, mutta joiden tiedämme sisältyvän tulevaan lakimuutokseen, johtuvat omistajuusmääritelmän ristiriitaisuudesta. Itse asiassa tulevat lakimuutokset lisäävät omistajuuden ristiriitaa: Miten käy asukkaiden omavastuu-aktiivisuuden, jos joukossa on tavallisia vuokralaisia, joita sitoo vain huoneenvuokralain velvoitteet? Kenen hyödyksi menee asumisoikeusasunnon myynnistä saatu voitto? Palautetaanko se kenties asukkaille? Entäpä jos luovutaan koko asumisoikeusjärjestelmästä, jolloin taloista tulee joko vuokrataloja tai omistustaloja? Miten omistajuus siinä tapauksessa määritellään? Miten asumisoikeusasukkaille korvataan myytävien talojen kuoletetut pääomakulut?

Ainoa mahdollinen tapa ratkaista asumisoikeusasumiseen sisältyvä omistuksellinen ristiriitaisuus on kehittää järjestelmää asunto-osuuskunnan suuntaan vanhojen hyvien periaatteiden mukaisesti. Tuossa järjestelmässä tietty kiinteistökokonaisuus (kuten Laakavuorenrinne) muodostaa oman osuuskunnan, joka kantaa vastuun talojen kunnon säilymisestä, hoitokuluista ja rahoituskulujen maksamisesta. Valtio ja kunnat voivat valvoa osuuskuntien toimintaa, että järjestelmään alun perin sisältynyt sosiaalisuuden periaate säilyy asukkaiden vaihtuessa. Asunto-osuuskuntaa ei pitäisi koskaan yksityistää tai osakeyhtiöittää, jotta tuo periaate toteutuisi ja säilyisi.

Osuuskuntamuotoisessa järjestelmässä muuttuisi nykyiseen verrattuna ainoastaan vallankäyttö. Määräysvalta palautuisi luonnollisille omistajille, asukkaille eli osuuskunnan jäsenille. Asumiskulut pienentyisivät lainan maksun myötä, ja asukkaiden omaehtoinen aktiivisuus lisääntyisi. Tällaiselle osuuskunta-asumiselle olisi kasvat laajentumisedellytykset, jos valtion rahoituspolitiikka olisi sille suopea. Tulevaa asumisoikeuslainsäädäntöä tulee mielestämme kehittää tähän suuntaan.

Helsingissä 10.11.2004

Laakavuorenrinteen asukaskokous